Mietwagen im Ausland: Wie Sie die 5 häufigsten Rechtsfallen vermeiden
15. August 2026
Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen gehören zu den häufigsten Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Besonders problematisch wird es, wenn Mieter die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag anzweifeln, weil die Wohnung bei Einzug bereits Gebrauchsspuren aufwies oder renovierungsbedürftig war.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sein, wenn eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat.
Entscheidend ist jedoch, dass die unrenovierte Übergabe tatsächlich nachgewiesen werden kann. In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH nun seine bisherige Rechtsprechung bestätigt und klargestellt, dass die Beweislast hierfür grundsätzlich beim Mieter liegt. Die Entscheidung unterstreicht damit die erhebliche Bedeutung von Übergabeprotokollen, Fotos und sonstigen Nachweisen über den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn.
Wer ist grundsätzlich für Schönheitsreparaturen zuständig?
Nach dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietwohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
In der Praxis enthalten Mietverträge jedoch häufig sog. Schönheitsreparaturklauseln. Dadurch wird die Pflicht zur Durchführung bestimmter Renovierungsarbeiten auf den Mieter übertragen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, das Streichen von Innentüren oder sonstige kleinere kosmetische Renovierungsarbeiten innerhalb der Wohnung.
Solche Schönheitsreparaturklauseln sind grundsätzlich zulässig. Sie müssen jedoch den rechtlichen Vorgaben der Rechtsprechung entsprechen.
Wann kann eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam sein?
Der BGH hat bereits in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass eine formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sein kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn sie den Mieter zur Endrenovierung verpflichten oder starre Renovierungsfristen vorsehen. Auch Klauseln, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen übertragen, obwohl die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder deutlich abgewohnt übergeben wurde und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat, sind unwirksam.
Wer trägt nach der Rechtsprechung des BGH die Beweislast?
Im Beschluss vom 30. Januar 2024 (Az. VIII ZB 43/23) hat sich der BGH erneut mit der Frage nach der Beweislast beschäftigt.
Der entscheidende Punkt: Nicht der Vermieter muss nachweisen, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde. Vielmehr muss der Mieter beweisen können, dass die Wohnung bei Mietbeginn tatsächlich unrenoviert war, wenn er sich auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel berufen möchte. Kann dieser Nachweis nicht geführt werden, bleibt die Klausel grundsätzlich wirksam.
Warum kommt es auf die Beweislast an?
In vielen Mietverhältnissen liegen zwischen Einzug und Auszug mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte. Häufig existieren keine aussagekräftigen Unterlagen mehr über den ursprünglichen Zustand der Wohnung.
Kommt es dann zum Streit, reicht die bloße Behauptung, die Wohnung sei unrenoviert gewesen, nicht aus. Entscheidend sind nachvollziehbare Belege.
Geeignete Nachweise können beispielsweise ein detailliertes Übergabeprotokoll, Fotos oder Videos vom Einzugstag, schriftliche Korrespondenz mit dem Vermieter oder auch Zeugenaussagen von Personen, die bei der Wohnungsübergabe anwesend waren, sein.
Praxisbeispiel:
Ein Mieter wohnt zehn Jahre in einer Wohnung und verweigert beim Auszug die geforderten Renovierungsarbeiten. Er erklärt, die Wohnung sei bereits bei Einzug renovierungsbedürftig gewesen.
Kann er hierfür weder Fotos noch ein Übergabeprotokoll vorlegen und gibt es keine Zeugen, wird es regelmäßig schwierig sein, die behauptete unrenovierte Übergabe nachzuweisen. Die Schönheitsreparaturklausel kann dann weiterhin wirksam sein.
Typische Missverständnisse
„Schönheitsreparaturklauseln sind grundsätzlich unwirksam“
Dieser Eindruck entsteht häufig durch Berichte über zahlreiche Gerichtsentscheidungen zu Mietverträgen. Das ist rechtlich so nicht korrekt. Tatsächlich sind Schönheitsreparaturklauseln nicht generell unzulässig. Unwirksam sind lediglich bestimmte Klauselgestaltungen, die Mieter unangemessen benachteiligen.
„Der Vermieter muss immer beweisen, dass die Wohnung renoviert war“
Falsch. Genau dies hat der BGH verneint. Wer die Unwirksamkeit einer Klausel wegen einer unrenovierten Übergabe geltend macht, muss die dafür maßgeblichen Tatsachen grundsätzlich selbst darlegen und beweisen.
„Ein schlechtes Wohnungsbild genügt als Nachweis“
Stimmt nicht. Viele Mieter verlassen sich auf ihre Erinnerung an den Zustand der Wohnung. Vor Gericht sind jedoch objektive Beweismittel entscheidend. Ohne Dokumentation kann die Beweisführung erheblich erschwert sein.
„Ein fehlendes Übergabeprotokoll hilft automatisch dem Mieter“
Das ist nicht zutreffend. Das Fehlen eines Protokolls bedeutet nicht automatisch, dass die Wohnung als unrenoviert gilt. Auch ohne Übergabeprotokoll muss die Partei, die sich auf die Unwirksamkeit der Klausel beruft, die entsprechenden Tatsachen nachweisen können.
Fazit
Ob der Mieter zur Durchführung bestimmter Renovierungsarbeiten verpflichtet ist, hängt häufig davon ab, in welchem Zustand die Wohnung bei Mietbeginn übergeben wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung unrenoviert überlassen wurde, wenn er sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen möchte. Ohne geeignete Nachweise kann dieser Einwand scheitern. Sowohl Mietern als auch Vermietern wird daher empfohlen, den Zustand der Wohnung bereits bei der Übergabe sorgfältig zu dokumentieren und entsprechende Unterlagen aufzubewahren.
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